Friday, February 10, 2012

How affordable is housing?

- by New Deal democrat

There is a commenter who always asks me whecá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r stabilization in housing prices is really a good thing if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median family income can't afford cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median priced house. That's a fair point and I've been promising to look into cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 issue. So, what is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 state of housing affordability? There is no one single answer, but cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 results may surprise you.

In determining if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median American family can afford cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median house, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are at least two separate factors to consider: (1) how affordable is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 typical down payment? and (2) how affordable is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage? Let's look at each of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m in succession.

The down payment, of course, is a percentage of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 sale price of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 house. So if, for example, we want to know how affordable a 20% down payment is, all we have to know is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 sales price of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 typical house, because cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n we can just divide it by five.

There are several ways of measuring historical house prices. For example, here is a graph from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 blog jparsons.net, which measures house prices since 1970, first by using FHFA data, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n segueing to Case-Shiller data beginning in 1987. The blue line is nominal pricing, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 red line represents prices adjusted by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CPI:



Notice that even cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 red line is gradually increasing over time, probably reflecting increasing population vs. cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fact that "God isn't making any more land."

Since housing prices cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365mselves are a large part of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CPI, however ("owner's equivalent rent"), I think a better way to measure cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price of housing for a typical family is to divide it by average hourly earnings, which is what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following graph does for both Case-Shiller series (cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 10 city series began in 1987, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 20 city series in 2000):



This shows that, using eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r series, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing bubble has been entirely deflated. The 20 city series is lower than it was at its inception, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 10 city series slightly above.

But even that does not entirely answer our question. For that, let's look at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 long-term graph comparing median family income from Nowandfutures with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 sales price of a median house, which is what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following graph does from 1967 to mid 2011:



Note that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 long term median price is 2.78 times median family income (I have seen averages of 2.7 elsewhere).

So where do we stand now? For that I need to do a little explaining of terms. "Median family income" is a subset of "median household income." The latter includes. e.g., households consisting of a single adult. "Median household income" reached its peak in real terms in 1999. At mid-year 2011, two researchers measured it at $49,909. In September, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Census Bureau estimated it at $49,445. The study by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 two researchers mentioned above estimated that median household income had actually fallen by about 7% since cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bottom of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recession in 2009.

"Median family income", by contrast, was $60,395 when last measured by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Census Bureau for 2010. 2.78 times that income is $167,900. 2.7 times that income is $164,100.

And what was cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median sales price of a house in December 2011, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 last month for which we have a measurement? According to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 National Association of Realtors, it was $164,500. By contrast, at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bubble, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median sales price was $221,900. If "median family income" did not fall between 2010 and 2011, according to this measurement, right now we have just reached cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 point where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median family income can reaasonably purchase cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median house sold.

Several caveats are in order. First of all, in 2009 median family income was $61,030. Like median household income, it fell between cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n and 2010, although by only 1.1%, At least a slight furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r decline between cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n and December 2011 probably did occur. Additionally, we know that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median asking price for homes nationwide, as estimated by Housing Tracker, is slightly over $200,000. This tells us that it is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lower-priced houses for sale which are actually being sold, while higher priced houses are sitting unsold. It is reasonable to ask if those prices are going to fall furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r. If cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y do, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n we will "overshoot" cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 long term median average to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 downside -- i.e., house prices will become even more affordable than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 long term norm.

Next, let's turn to mortgage payments. Mortgage rates have fallen from 20% in 1980 to under 4% now. The below graph shows this from 1987:



Anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r way of looking at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same data is to consider affordability, i.e., how much house can I buy for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same mortgage payment. As this next graph shows, that price has more than doubled since 1987:



But house prices obviously haven't remained stagnant eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r. So this next graph factors in average house prices as measured by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Case-Shiller 10 city series. It tells us how affordable cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage payment for a typically priced house has been at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 prevailing mortgage rate since 1987, and here cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 story looks quite different:



The mortgage payment it took to buy cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 typically priced house reached its least affordable at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing bubble, where at a typical interest rate, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 average mortgage would only purchase less than 40% of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 house it could in 1987. Only in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 last 12 months has it finally approached its 1987 level.

But once again, even that does not tell cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 whole story. For that, we need to ask how affordable was cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 typical mortgage payment for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 typically priced house for a family earning cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 average hourly wage? That is what this next graph shows us:



The above graph tells us that a family earning cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 average hourly rate, at a typical mortgage interest rate, could afford only 70% of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 typical mortgage for a typically priced house at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing bubble compared with 1987. Despite lackluster wage growth, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 renewed decrease in mortgage rates, togecá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 steep decline in housing prices, have made mortgage payments far more affordable than at any point in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 last 25 years.

The same trend is shown in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 National Association of Realtor's "housing affordability index," shown below:



So, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are at least two answers to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 question "how affordable is housing?" The first answer is that, in terms of down payments, house prices are probably very slightly -- as in 5% or less -- above cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir long term norm. Since it is mainly lower priced housing that is selling, it is possible that higher priced housing will continue to decline in price and if so, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re will be an overshoot to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 downside (which is good for home buyers). The second answer is, that at least in terms of mortgage payments, now really is a good time to buy a house. We are probably at or near generational lows in affordable mortgage payments, particularly after factoring in family income.