Thursday, May 3, 2012

Housing Prices: a rebuttal to Barry Ritholtz, part 3


  - by New Deal democrat

As I said in part 1 of this series, Barry Ritholtz' argument that house prices will decline furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r rests generally on three arguments:
     (1) housing is not actually affordable by traditional measuresDown payments remain unrealistically high, and buyers cannot qualify for mortgages;
     (2) cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is a large overhang of "shadow inventory" most especially including but not limited to foreclosures, which are primed to put renewed downward pressure on prices; and
     (3) potential buyers, especially younger buyers, are fearful of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 potential immobility that comes with owning a house vs. renting.


In part 2 I addressed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 affordability issue.  In this part let's look at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 issue of shadow inventory.

At least as far back as two years ago, based on data showing cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage resets and recasts peaking in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 2010-12 time frame, commentators were calling for a foreclosure tsunami to strike imminently.  That prompted me to keep score of Realty Trac's monthly foreclosure report.  It quickly became clear -- even before cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 robosigning scandal broke -- that no such tsunami was materializing

At cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of 2010, I asked if it was time to start looking for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing bust?, concluding that
My best guess is that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 national low for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Housing Bust is still several years away.

Yet cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 low real prices and declining inventory in some of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most severely impacted cities argues that we should start to look for a bottom in at least some of those locales within cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next 6 to 12 months.
Sure enough, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 first of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 20 metro areas tracked by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Case Shiller index bottomed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next June, and by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of 2011 seven of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 metro areas appear to have bottomed.

In mid 2011, based on second derivative improvement in list prices (i.e., less bad declines),  I said that
housing prices have already "faced cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 brunt of market forces" without support for a full year, as a result of which cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y have been falling closer and closer to equilibrium, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rate of decline is abating, and actual real time data shows that nominal if not inflation adjusted stability may indeed be reached as soon as early next year.
When this was published in June of last year, one of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 very first comments was
What cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 author fails to consider is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 enormous shadow inventory held by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 banks which, at some point, will eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r hit cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market or be bulldozed due to vandalism or deterioration from lack of regular maintenance.
A similar scenario has played out month after month since cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n.  The YoY comparisons in list prices got ever less negative, and finally turned positive at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of November.  Every month I would point this out.  Every month I would be told that shadow inventory was all set to overwhelm cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market.  Well, here we are almost a year later, and as I discussed last week, all of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 list prices indexes and all but one of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 median/mean sales price indexes appear to have bottomed.  Additionally, one of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 repeat sales indexes has bottomed, although cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most famous - cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Case Shiller index - is still down on a YoY basis.

In ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r words, month after month for at least two years now, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fabled foreclosure tsunami has failed to appear - including in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 months before cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 robosigning scandal ever appeared - and for months leading up to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 federal mortgage finance settlement as well.  The settlement was signed on April 5, so we are running out of excuses for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 so-far-iinvisible tsunami.

As to foreclosures, Barry Ritholtz's argument is
For cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past year, while cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Robosigning giveaway settlement was being negotiated, Banks had voluntarily stopped most of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir foreclosure machinery. Those departments have since been revamped (now, mostly legal !) and are starting to process delinquencies and defaults again. Thus, we should expect to see a significant increase in foreclosures as a percentage of total existing sales (in 2011, foreclosures were 24% of EHS).

If cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is a silver lining, its that lower prices can bring out buyers....  But bargain hunting and a sustainable turnaround are two different things. There are many good reasons to believe that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 5.5 million foreclosures we have so far brings us only to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 5th inning of this real estate cycle. We are, in my best guess, barely halfway through cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 full course of foreclosures.
Barry makes a similar argument with regard to ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r "shadow inventory" and in particular those houses whose owners are "underwater," i.e., owe more in a mortgage than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 house is now worth.  He says:
Shadow Inventory includes: Bank owned Real Estate (REOs), distressed homes not yet for sale, including short sales and delinquencies not yet defaulted. Various properties in different stages of Foreclosure are also in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 shadow inventory.

This definition still yields a broad range of potential shadow ... inventory from 1.6 million homes (CoreLogic) to 8.2-10.3 million .... But ... I include in my definition of shadow inventory cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 enormous overhang of underwater homes ....

... That’s between 12 – 18 million houses as potential supply at higher prices.

The key question for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Housing Recovery case: What happens if and when prices begin to rise? .... [It] is reasonable to assume that many of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se homes would be put up for sale and become inventory.
(my emphasis)
There are two important points to be made about Barry's argument. 

The first is that here Barry is actually arguing a second derivative, i.e., not cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 direction of prices, but cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 amount of increase.  He says that lower prices will bring out more buyers, but he questions if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re will be a "sustainable turnaround."  Similarly he believes that more shadow inventory will hit cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market "when prices begin to rise."  Thus his argument on its own terms is about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 amount of a rise, not that prices will necessarily fall furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r with more foreclosures and/or underwater owners putting cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir houses on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market.

Secondly, consider cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following two extreme hypocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365tical scenarios for foreclosures:  (1) all 10 million foreclosures are immediately processed and all come on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same month; vs. (2) foreclosed properties continue to come on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market in dribs and drabs of 100,000 a month for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next 10 years.  The outcome as to prices would be wildly different.  In cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 first scenario, it is easy to imagine a crash in prices, that would end relatively quickly as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 supply of foreclosed properties was sopped up.  In cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 second, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 increase in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 number of properties entering cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market at any given time would be so small that it would likely make a very small impact on overall price, and almost certainly not change cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 direction at all, although its slight dampening effect would last for a very long time.

The question becomes, which scenario is closer to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 truth?  Assuming cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 numbers to be correct - which isn't necessarily so - depending on how fast and furious foreclosed properties enter cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re will eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r be a renewed downturn in price, or else cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re will simply be a slight dampening in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 direction of prices.  If prices increase, under this scenario, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 additional properties on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market due to foreclosures simply lessen cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 amount of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bounce off cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bottom. Calculated Risk made a good presentation of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 present state of foreclosures yesterday.

Given cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 continuing failure of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 predicted foreclosure tsunami to appear for over two years now, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most likely outcome in my opinion is closer to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 second one.  Foreclosures and ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r shadow inventory will enter cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market, but at a sufficiently subdued pace that it only causes a dampening effect on price movement -- i.e., it affects cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 second derivative as opposed to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 first.  Barry may well be right that this shadow inventory prevents a "sustainable turnaround" as additional shadow inventory enters cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market "when prices begin to rise."  But that by its terms means that prices do, in fact, rise in nominal terms.

Next:  psychology and demographics