Monday, August 23, 2010

The Importance of Mortgage Rates

The Washington Post details how low current mortgage rates are:

Mortgage rates fell this week to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 latest in a series of record lows amid concerns about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 state of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. economy, according to a survey released Thursday by Freddie Mac.

Interest rates on 30-year fixed-rate mortgages, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most widely used loan, averaged 4.42 percent this week, down from last week's 4.44 percent and its year-ago level of 5.12 percent, according to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 survey.

Thirty-year mortgage rates have fallen to record lows for nine straight weeks. Freddie Mac started cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 survey in April 1971.

And cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 corresponding chart...

In my opinion, rates (and only rates) are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 reason why cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re has been a (temporary?) halt in housing price declines. Housing values were (and I believe are) too high, but low nominal rates have made monthly payments much more affordable.

The chart below shows cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 monthly mortgage payment for a $200,000 house after a 20% down payment (i.e. a $160,000 mortgage) using cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 above 30-year mortgage rates.

Current monthly payments on a $160,000 mortgage are only $803, down from more than $1000 in October 2008. In ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r words, monthly payments are down 20% even if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 house didn't drop over that period.

The important question is what can happen from here?

While I am not claiming that prices will fall off anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r cliff soon, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is a significant risk of a furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r decline... especially if rates don't stay this low (for this reason I do expect rates to stay this low). The below chart keeps cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 current $803 monthly payment constant, but backs into what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 value of a home using historical mortgage rates would have been for monthly payments to stay at that $803 level.

What does this mean for anyone looking to buy a house?

Since cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 key contributor to housing affordability is not cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 current list price, but racá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage rate, anyone looking to buy should seriously consider cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 alternative (i.e. renting) if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y don't plan to use that contributing factor (again... cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage rate) for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 life of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 loan (i.e. to keep cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir house for 15-30 years).

If you do plan to buy a house for a smaller window of time (i.e. 1-10 years) with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 idea of flipping it into a larger house, be careful. That $803 per month clearing price may mean a much lower home value when you are trying to sell...

Update:

An anonymous reader makes a common mistake in questioning cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 details of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 post:

If you're planning to swap out your house after a couple of years for a bigger house, wouldn't you want house prices to come down? Yes, you'd lose money when you sell your old house, but you'd save even more money on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 larger house, whose price also went down.

This would be true is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re was no leverage (i.e. financing) involved or if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 decline occurred in combination with a furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r decline in rates. My concern is that a rise in rates will coincide with or even trigger cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next price decline. As a result, a decline in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 value of homes could be disastrous (remember, investments in housing typically involve a ton of leverage).

My response (slightly edited):

Not if housing prices decline due to a rise in mortgage rates, which would result in a unchanged monthly payment on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 new property (i.e. home price drop is exactly offset by mortgage rate rise = no impact on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage payment).

The reader used an 'extreme' example of a $100k house flipped into a $1mm house, which I will replicate:

  • $100k mortgage = $500 / month mortgage payment at current rates
  • $1mm mortgage = $5000 / month mortgage payment at current rates

Now, assume home values drop 10% due to a rise in rates, which would happen all else equal if homes were strictly based on monthly payments individuals could afford and rates rose to 5.32% (monthly payments on a $90k loan at 5.32% = ~$500, which is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same as a $100k loan at 4.4% = ~$500)

Outcome:

  1. $100k home is now worth $90k (you lose $10k)
  2. your monthly payment on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 new $900k mortgage is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same as it would have been previously on a $1mm mortgage (~$5000 per month)

As you can see, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 owner doesn't get cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 benefit of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price decline if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y need financing to own. The situation becomes dire in a move to a similarly priced home. Assuming a move from a $1mm house to an identical house now worth $900k.

  1. you lose $100k in equity
  2. your monthly payments are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same

If cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is a larger price decline (one larger than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 level of equity in a home), one can see how ugly this can get. Again, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 reason being leverage and my concern that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 only thing propping up cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing market is subsidized financing. My concern is that borrowers are buying what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y can (barely) afford in terms of a monthly mortgage payment and not in terms of what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y can afford in terms of price of a home relative to wealth.

12 comments:

  1. If you're planning to swap out your house after a couple of years for a bigger house, wouldn't you want house prices to come down?

    Yes, you'd lose money when you sell your old house, but you'd save even more money on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 larger house, whose price also went down.

    An extreme example is to compare a $ 100,000 and a $ 1,000,000 home. Right now cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price difference would be $ 900,000 if you wanted to trade up. However, if both homes cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n declined by 90 % in price, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price difference would shrink to $ 90,000.

    ReplyDelete
  2. not if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price of a home declines due to rising interest rates (thus monthly payment remain cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same). in this example, you do not want prices to go down even if trading up to a higher priced home.

    why? because you lose equity value on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 home you sell and monthly payments don't change for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 home you buy, even though it is cheaper.

    taking your extreme example. at today's interest rates, montly payments:

    $100k mortgage: $500 / month
    $1mm mortgage: $5000 / month

    home prices drop 10% (assuming that is what you meant vs 90%) because mortgage rates rise to 5.32% (monthly payments on a $90k loan at 5.32% = a $100k loan at 4.4% = ~$500).

    1) $100k home is now worth $90k (you lose $10k)
    2) your monthly payment on a new $1mm mortgage is still $5000 / month (i.e. you don't get cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 benefit of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price decline because cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 decline was due to rising rates)

    in a move to a similarly priced home, this is even worse. assuming you move from a $1mm house to an identical house.

    1) you lose $100k equity
    2) your monthly payments are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same

    why? leverage. if you do not take out a loan cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is no difference (and in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 extreme case a benefit). cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 issue is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 only thing propping up cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing market is subsidized financing for this leverage....

    ReplyDelete
  3. What I want to know is how much of a percentage of median income a mortgage payment for a cookie cutter 4 bedroom 2.5 bath home has changed. I assume it's gone down, since houses have gotten bigger but most people still are current on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir mortgages...

    Anyone know cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 particular metric I'm looking for?

    ReplyDelete
  4. Instead of that chart you created showing what happens with monthly payments, why not take historical data on what really happened to home prices?

    If you did, you will find out that in nominal terms, home prices DID NOT go down when interest rates spiked in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 early 1980s

    http://seattlebubble.com/blog/wp-content/uploads/2010/02/KC-Home-Price_1950-2009-nominal.png

    This is just King Co. (Seattle), but if you graph national data, you will see cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same thing - rising interest rates did not lower home prices in nominal terms.

    ReplyDelete
  5. There was also not a bubble that was being popped or subsidized mortgage rates being used to keep cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bubble from completely collapsing. My argument is a 'what if' as we are in unprecedented times.

    ReplyDelete
  6. Last point (I'll save cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rest for a post). In cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past rising rise (and higher monthly payments) were offset in part by inflation and higher wages. What happens this time if rates rise, but wages don't follow. Is that my baseline? No, but not unlikely.

    ReplyDelete
  7. cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Fed and our economic gurus created cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing bubble by continually attempting to stimulate demand through low rates, at great cost to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 few "savers" and pensioners in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 economy.

    and somehow "we can't understate cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 importance of low rates?" how bout trying a different play from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 playbook and create some incentives for Americans to save and invest in something more productive than shelter (which we have in abundance)?????

    ReplyDelete
  8. What about working out cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 "dividend" that comes from a house paid off. Such as paying off a 30 year in 10 years and staying anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r five. You can treat those extra five years as from payments saved as income, which can be quite a lot of cash in your pocket if you are careful. For instance, 5 years * 2000 payment is 120k. If you have a 300k loan @ 4.5% or so and pay off early (hitting cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lottery?) would cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se numbers work out more in your favor assuming cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same interest rate hike and drop in price? Maybe I'm not quite making myself clear, I hope I am. Basically, does cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 money saved from prepayment offset cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 loss in value? If so, how much, and how long would you have to stay in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 house afterwards in order to get that benefit?

    ReplyDelete
  9. If you have cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 cash, you are purely trying to arb to subsidized mortgage rate. I'm not worried about you when you try to move in 5 years.

    ReplyDelete
  10. Cant believe that Im cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 first one to digg this? Anyway, I did. Thanks for this awesome information.

    money

    ReplyDelete
  11. The cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365me of your blog is very beautiful and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 article is written very well, I will continue to focus on your article.

    ReplyDelete