Showing posts with label leverage. Show all posts
Showing posts with label leverage. Show all posts

Tuesday, May 1, 2012

When Leverage Attacks

The real estate market is certainly heating up in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 San Francisco, my new city, despite cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 broader Case Shiller Home Index still hovering near cyclical lows.

How soon we forget.

I will admit, real estate does sound like close to a sure thing with mortgage rates at record lows, potential inflation on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 horizon, negative real rates in savings accounts (i.e. zero opportunity cost), and prices as much as 50% or more off. And it may be, but not necessarily when leverage is introduced.

But, first, let's take a look at housing without leverage.


Case Shiller Index (without Leverage)

As last week's post The Power of Momentum outlined, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 broad Case Shiller Composite-10 index was stagnant from 1987 to 1997, rocketed between 1997 and 2006, and has tumbled since. However, over this entire period we have seen a healthy increase in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 price (a bit more than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rate of inflation... assuming growth using cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 composite-10 index, a house worth $100,000 in 1987 is now worth a bit less than $250,000)



Case Shiller Index w/ Introduction of Leverage

As James Montier of GMO has pointed out:
Real risk is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 risk of permanent loss of capital.
Investments made with borrowed money reduces cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 range that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 investment can move without causing a permanent impairment of capital.
Using cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same Case Shiller Composite-10 index data as in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 above chart, we introduce leverage using cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following rules:
  • 5x leverage (i.e. a 20% down payment... pretty standard, though not so much during cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bubble)
  • If prices rise, sell your investment property each year and with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 equity gains, buy a more expensive property at 5x leverage
Simplifying Assumptions:
  • Mortgage payments = rental receipts
  • No taxes / transaction fees
Using cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same $100,000 house as an example (this time with 20% down), we get cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following:



Returns were actually okay from 1987 to 1997, but were dwarfed by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 boom seen from 1997 to 2006 as property values, debt to go along with it, and equity SOARED, taking cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 original $20,000 investment to $3.7 million.

BUT, it all came crashing down. As property values declined, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 new outsized level of debt remained, which resulted in all that hard earned equity flipping negative (in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 above example) by early 2008. 5x leverage means that when cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 value of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 property turned down just 20%, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 entire equity stake was gone.

Takeaways....
  • Real estate investment is not riskless, especially when leverage is introduced
  • Down payments of 20% do not prevent bubbles (as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chart above shows, asset appreciation allows an investor to put gains back in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market)
A case can be made (specifically within real estate) that negative equity does not equal permanent impairment. As long as payments continue to be made, an investor is still alive. While this is true, it does completely reduce liquidity (i.e. you can't sell without making cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 loss permanent) and it require an investor to make mortgage payments that are higher than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 current market clearing price for similar properties.

Source: S&P

Monday, September 20, 2010

End of Recession / No End of Private Sector Deleveraging

From NBER:

The Business Cycle Dating Committee of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 National Bureau of Economic Research determined that a trough in business activity occurred in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. economy in June 2009. The trough marks cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recession that began in December 2007 and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 beginning of an expansion. The recession lasted 18 months, which makes it cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 longest of any recession since World War II.

In determining that a trough occurred in June 2009, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 committee did not conclude that economic conditions since that month have been favorable or that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 economy has returned to operating at normal capacity. Racá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 committee determined only that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recession ended and a recovery began in that month.

And how were we able to get this non-recovery, recovery? The federal government (from exhibit D.3 of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recent Federal Reserve flow of funds report):


End of recession or not, any sector not labeled government or corporate continues to delever (and local government and corporations are dwarfed by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 federal government), which to me says any domestic led recovery from here will be limited.

Source: Federal Reserve

Wednesday, October 1, 2008

Greed is Global

Per Infectious Greed:

Europeans banks have long been gaming cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir regulators, having far less than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 actual capital reserves that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y needed given cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir balance sheets. AIG filled cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 hole, selling credit defaults swaps to European banks via which cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y could tell regulators that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y were adequately covered -- at triple-A, no less -- while carrying less cash than required.
How large scale was this "gaming"? According to AIG, about $379 Billion of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir $527 Billion default swap portfolio:
"represents derivatives written for financial institutions, principally in Europe, for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 purpose of providing cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m with regulatory capital relief racá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r than risk mitigation."
According to analysis done by CEPS, banks were levered as much as 60x. The biggest culprits? UBS, ING, Barclays, and Deutsche bank.

Remember cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se names and let cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 write-downs continue...