Wednesday, October 29, 2008

Two Questions for SAM

Andrew Caplin et al. propose a way to stop home foreclosures:

The way to do so is through cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 shared appreciation mortgage, or SAM. The concept is simple: Homeowners are offered cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chance to write down a portion of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir mortgage debt, but at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 same time, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y are required to share future appreciation gains with those who helped cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m out....

For example, a homeowner unable to support payments on a house purchased for $200,000 that today is worth only $150,000 might be offered a write-down of up to $50,000. But this would not be a free lunch.

With cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 SAM, once cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 value began appreciating above $150,000, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage holders would be due cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir share. The details of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 write down and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 appreciation sharing could be tailored to different circumstances. But one way to give lenders a share of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 upside would be to pay back some of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 write down if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 house is later sold.

This is like Zingales's Plan B.

I can see cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 attraction of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se ideas, but I have two questions:

  1. Would a law giving homeowners cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 right to write down cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir mortgages in exchange for equity attract so many homeowners that financial institutions would suffer even bigger hits than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y already have? As cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se authors note, foreclosure is unpleasant for everyone. But because it is so unpleasant, some homeowners who are underwater on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir mortgages keep paying cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m anyway. If we give cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m a better alternative, why would cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y?
  2. If Congress were to pass a law allowing homeowners to rewrite cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir mortgage contracts, and lenders suffered losses as a result, what would cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 constitutional implications be? The fifth amendment says "nor shall private property be taken for public use, without just compensation." Could lenders get "just compensation" for losses that resulted because Congress crammed down an equity-for-debt swap? If so, would this be cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 best use of taxpayer funds?

Update: Andrew brings to my attention his longer, earlier treatment of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 issue. He also responds to my questions. In response to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 first question, he writes:

The offer would come from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lender (not borrower) in cases in which cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is a stop in payment on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage. Offering this on top of a standard write-down is an option that is currently not in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir arsenal, a fact that many of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m are not aware of (essentially ruled out by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 tax code). One offers incentives for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 writedown e.g. by exempting cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 shared appreciation strip from capital gains taxes. This is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n part of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 workout routine that would be far more attractive than a pure write-down, and often superior to enforcing default.

Suppose someone stops payment on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir mortgage without needing to just because this offer is potentially open. They can be offered some powerful discouragement: (a) Increasing share of appreciation with increasing write down; (b) Give lenders ability to check income. There would cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n be a high % dedicated to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 loan (you won't want this if you are doing fine or expect to recover income); potentially, have payments on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mortgage rise with income if one needs to work this angle harder.

The complete incentive system could be designed in a dynamic manner, adjusting as evidence of excessive use came to light.

In response to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 second question:

This would be voluntary negotiation. The idea would be to set up cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 incentives for it in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 tax code. It simply dominates current options in most circumstances.

Thanks, Andrew.