Saturday, December 18, 2010

Canada Mortgage and Housing Corporation

Some issues to do with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) came up in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 comments on my last post. I got some interesting information, and thought I would dig deeper. The key question relates to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 extent to which cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CMHC looks like Fannie Mae or Freddie Mac.

Here is what CMHC does, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se slides, by Virginie Traclet at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Bank of Canada, summarize what is going on in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Canadian housing market. The key features of interest are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following. First, CMHC insures mortgages. There is also one private mortgage-insurer that has been in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 business since 1995. In Canada, a mortgage must be insured if has a loan-to-value ratio greater than 80%. Essentially all mortgages are originated by private lenders, predominantly chartered banks. Second, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 share of insured mortgages relative to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 total has increased from about 20% in 1990 to 50% or more currently. This seems to be due to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fact that CMHC has become more aggressive in relaxing cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 terms of insured mortgages. For example, loan-to-value ratios of up to 95% are permitted in some cases. Third, after 2000, CMHC became increasingly engaged in securitization. You can find cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 details here. The first table here shows that securitized mortgage lending (NHA MBS in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 table) has grown to about 25% of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market. The mortgages in securitized loan pools are essentially all insured mortgages. Fourth, CMHC issues debt that looks much like agency debt.

Thus, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are ways in which cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 activities of CMHC look like those of Fannie and Freddie. CMHC issues its own debt, it puts togecá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r mortgage pools and issues mortgage-backed securities, and it guarantees those securities. Furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r, as with Fannie and Freddie, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 activities of CMHC have grown substantially in recent years. However, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are some critical differences:

1. CMHC is a Crown Corporation. It is owned by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 government, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365refore its activities ultimately are reflected on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 federal government's balance sheet. A critical problem with Fannie and Freddie is that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y were spun off as private corporations, but with implicitly government-guaranteed debt. Fannie and Freddie, as has been amply demonstrated, are subject to a standard too-big-to-fail moral hazard problem, by virtue of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir private profit motive coupled with implicit government insurance.

2. A 5% down payment on an insured mortgage might seem risky, particularly in a volatile real estate market like Toronto's or Vancouver's. However, a mortgage lender in Canada has more recourse than is typically cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 case in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. They can go after cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 borrower's ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r assets in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 event of default.

3. CMHC is not regulated by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Office of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Superintendent of Financial Institutions, (OFSI), but claims to adhere to OFSI regulations. If that is true, that is a good thing, as OFSI is notably conservative. OFSI also regulates cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chartered banks and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 insurance industry. As proof that OFSI is serious, note that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re have been only two small chartered bank failures since cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 1920s, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re were none during cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recent financial crisis. A key problem with Fannie Mae and Freddie Mac was lax regulation, in particular weak capital requirements.*

Of course cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 proof is in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 pudding. Traclet's slides give you cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 summary of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Canadian experience during cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 financial crisis. In spite of CMHC's incursions into what might appear to be dodgy lending, nothing bad seems to have happened. This doesn't mean that what CMHC is up to is a good idea. Indeed, some of what I said about Freddie and Fannie in my previous piece applies here. If Canadians want to redistribute income to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 poor (and believe me, Canadians know a lot about redistribution) cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are better ways to do it than through government participation in credit markets. This piece is coming out of a noted right-wing Canadian think tank, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Fraser Institute, so take it with a grain of salt, but I'm sympacá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365tic.

*Note cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 correction here. See cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 comments below.

5 comments:

  1. Incidentally, CMHC is not regulated by OSFI. My understanding is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y voluntarily follow some of OSFI's guidelines, but are under no requirement to do so. The department of finance, and through cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 department cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 prime minister, plays cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CMHC's fiddle. Not cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 regulator. A vote hungry PM can bend cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CMHC to accomplish whatever vote-gacá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ring housing policy he desires.

    ReplyDelete
  2. JP,

    Yes, you're right. Apparently CMHC was incorporated under cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CMHC Act, not cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Insurance Act, so it's not subject to OFSI regulations. For what it's worth, here is some reassurance, from an interview with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CMHC Vice-President:

    "CMHC is subject to stringent government oversight, including annual independent financial audits, special examinations every five years and periodic reporting requirements to Parliament in accordance with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Financial Administration Act (FAA). Ernst & Young LLP and Auditor General of Canada jointly audit CMHC accounts.

    CMHC maintains capital reserves and premium reserves for future losses in accordance with guidelines set out by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Office of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Superintendent of Financial Institutions (OSFI), Canada’s mortgage insurance regulator. In fact, CMHC maintains capital reserves that are twice cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 minimum required by OSFI.

    In addition, CMHC is governed by a Board of Directors and currently reports to Parliament through cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Minister of Human Resources and Skills Development, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Honourable Diane Finley."

    ReplyDelete
  3. So do you think more stringent government oversight of mortgage brokers in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. would reduce cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 likelihood of defaults in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S.? Because cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 VP's quote above seems to suggest that stringent government oversight helps prevent cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 type of lending that leads to large scale defaults and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n bank failures like we see in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S.

    If that is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 case, does cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 conservative argument in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. Congress for deregulation (or at least blocking more regulation) seem counterproductive?

    -just a voter

    ReplyDelete
  4. I'm interested in seeing what comes out in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 FCIC report. The mandate of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 commission is to help us understand what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 financial crisis was about. Presumably it will suggest some fixes, but in any event I'm assuming that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 idea will be to go from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re to specific reforms. We have already had some reform in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Dodd-Frank act, which was a mixed bag. You're right that all that seems to be on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mind of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Republicans on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 FCIC is less government - get rid of Fannie, Freddie, and CRA. In my opinion cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is nothing wrong with that, but I think cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r improvements that we could make that would involve more regulation, not less.

    ReplyDelete
  5. Hi,

    This is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 marvelous post that I have come over after huge searches. I am really thankful to you for providing this unique information about CMHC. Thanks....

    ReplyDelete