Monday, June 8, 2009

DDR Sells Malls at 30% Discount... To 2004 Price

Finally a market test valuation of Commercial Real Estate, which is not just hype and Merrill Lynch speculations. The Buffalo News reports that REIT Developers Diversified Realty is selling back 11 upstate New York shopping malls to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 entity it originally purchased cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m from, Benderson Development Co., at a 30% discount to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir 2004 purchase price.

In 2004 DDR acquired 110 properties from Benderson for $2.3 billion, an average price of $21 million, and is now selling back 11 of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se for a total price of $160-$175 million, of roughly a $15 million average price, and a 30% discount. Not bad for Benderson which buying back what it sold 5 years ago at a 70 cents on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 dollar.

And for all intents and purposes, this transaction was very opportunistic for DDR:
“It’s good that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ownership is going in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 direction that it is,” said Michael C. Clark, director of retail tenant services at CB Richard Ellis in Buffalo. “There’s going to be a lot of markets in ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r parts of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 country where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y have portfolios for sale by different REITs and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y don’t have someone like Benderson to step up.

“We’re pretty fortunate in terms of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market, in regard to that. How much better can you get than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 folks that developed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m and are intimately familiar with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m and live and breacá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 here? They certainly know what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y’re doing,” Clark said.
As Retail Traffic points out, this is very surprising as current estimates have been that retail properties would post at most a 40% decline from peak values achieved in 2007. A 30% discount from a 2004 price implies a significantly higher discount from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak. RT calculated that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 final closing discount from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak is roughly 50%. As David Bodamer at RT points out:
There are a lot of things we don’t know about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se assets. Are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y healthy assets or do cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y need work? What do cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 current tenant rosters look like? Are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rents at market rates or lower? When do cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 leases come up for renewal? Did Developers Diversified sell cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se assets at a deeper discount than is truly reflective of market conditions out of a need to raise cash? Without this information it is hard to draw a full conclusion on what it means for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market. But cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fact remains that this represents a massive drop in values from just more than two years ago. And cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 drop in value is larger than even cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most pessimistic estimates have been for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak-to-trough change in prices for retail real estate.
Notable is that DDR is raising cash in a non-equity offering form. Maybe Merrill has gotten to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 saturation point where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is just not enough reverse inquiry into cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 phenomenally overpriced REITs.

Also, thanks to this market test, one will be able to recalculate what fair Debt-to-Market Value of Assets ratio is for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 majority of mall REITs. The result will likely be an dramatic rise from previously consensual ratios, presenting yet anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r data point indicative of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REITs bloated overvaluations due exclusively to short squeezes. Sphere: Related Content
Print this post
blog comments powered by Disqus