The brand spanking new team (and legacy boy Craig Schmidt) that Merrill recently acquired from some ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r bank (I wrote about this, but frankly don't remember where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se clowns came from nor do I care), just went to town all over cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT bathroom and marked cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir territory effusively. ML in fact distributed a 45 page reinitiation report, which I have no intention of ever reading. The summary ratings and price targets are below.
Is it just me or does Merrill have a Sell (and $4.50 price target) on recent Goldman Conviction Buy List and Greatest REIT Pick Ever CBL & Associates? Oh wait, Goldman in fact had some nice rah-rahish words on CBL earlier today did it not.
So... same company and yet: Merrill at Sell - $4.50 PT, Goldman at Buy - $10.00 PT. That's a pretty wide differential, and indicative again that nobody has any idea what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 hell is going on with REITs (except for State Street of course which is still making shorting of REITs impossible).
We venture to guess: Goldman prop desk is very heavy with big CBL exposure cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y need to offload: Merrill - vice versa. Sounds like some great synergies can be extracted here. Goldman prop - meet Merrill prop (or cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 3 traders that are still left cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re).
And, indeed, GS still has about 370k shares it needs to offload (to join cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 500k or so it already sold last quarter).
As if anyone needed more confirmation just how bad commercial real estate is. Also includes a brief survey on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 collapse of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 SoCal regional market.
Been a while since we heard from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most popular (and profitable) research (and trading) desk on Wall Street. Last night Merrill analyst Craig Schmidt went to town upgrading pretty much anything he could get his hands on. To wit, all from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 last 24 hours:
Simon Property: "We are moving from Neutral to Buy on Simon given cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 company’s opportunity to boost external growth (and improve SPG’s core U.S. portfolio) as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y prepare to become a major player in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 emerging “M&A” market in U.S. retail real estate. We are modeling acquisitions of $1 billion in ’10 at an 8.5% cap rates. These new assumptions take our ’10 estimate from $5.75 to $5.95."
Federal Realty: "Quality premium justifies Neutral rating. We are upgrading Federal Realty from Underperform to Neutral due to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fact cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 stock’s premium relative to its peers (on a price-to-FFO multiple basis) has contracted from 42% to 26% during cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 beta rally. [TD: upgrade on underperformance vs peers based on beta, not on fundamentals... fucking brilliant].
Developers Diversified: "Maintain Neutral, raising price objective. We are raising our DDR PO from $3.50 to $5.00 based on a higher forward NAV (from $3.76 to $4.84), and a modest reduction in our price objective’s discount to that forward NAV (was 5% is now 0%). We are also raising our ’10 FFO per share estimate from $1.44 to $1.59, to reflect cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 reduction in dilution given cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 issuance of fewer shares at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 stock’s current price. [Give it 2 weeks until ML does anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r follow on here].
Taubman Centers: "Maintain Neutral, raising price objective [take DDR template, change name of company, recycle everything else]. We believe that Taubman is positioned with a solid balance sheet and has better than average liquidity than many of its retail REIT peers."
Likely much more coming over cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next week as economic fundamentals and beta underperformance over cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past 2 months has drastically changed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 prospects for REITs.
All in all, a nice preamble for SPG to raise yet anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r round (2nf, 3rd, 9th - I have lost track at this point) of equity, compliments of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ever gregarious with ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r people's money Merrill Lynch sales/trading desk.
Sphere: Related Content
Finally a market test valuation of Commercial Real Estate, which is not just hype and Merrill Lynch speculations. The Buffalo News reports that REIT Developers Diversified Realty is selling back 11 upstate New York shopping malls to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 entity it originally purchased cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m from, Benderson Development Co., at a 30% discount to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir 2004 purchase price.
In 2004 DDR acquired 110 properties from Benderson for $2.3 billion, an average price of $21 million, and is now selling back 11 of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se for a total price of $160-$175 million, of roughly a $15 million average price, and a 30% discount. Not bad for Benderson which buying back what it sold 5 years ago at a 70 cents on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 dollar.
And for all intents and purposes, this transaction was very opportunistic for DDR:
“It’s good that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ownership is going in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 direction that it is,” said Michael C. Clark, director of retail tenant services at CB Richard Ellis in Buffalo. “There’s going to be a lot of markets in ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r parts of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 country where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y have portfolios for sale by different REITs and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y don’t have someone like Benderson to step up.
“We’re pretty fortunate in terms of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market, in regard to that. How much better can you get than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 folks that developed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m and are intimately familiar with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m and live and breacá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 here? They certainly know what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y’re doing,” Clark said.
As Retail Traffic points out, this is very surprising as current estimates have been that retail properties would post at most a 40% decline from peak values achieved in 2007. A 30% discount from a 2004 price implies a significantly higher discount from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak. RT calculated that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 final closing discount from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak is roughly 50%. As David Bodamer at RT points out:
There are a lot of things we don’t know about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se assets. Are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y healthy assets or do cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y need work? What do cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 current tenant rosters look like? Are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rents at market rates or lower? When do cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 leases come up for renewal? Did Developers Diversified sell cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se assets at a deeper discount than is truly reflective of market conditions out of a need to raise cash? Without this information it is hard to draw a full conclusion on what it means for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market. But cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fact remains that this represents a massive drop in values from just more than two years ago. And cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 drop in value is larger than even cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most pessimistic estimates have been for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 peak-to-trough change in prices for retail real estate.
Notable is that DDR is raising cash in a non-equity offering form. Maybe Merrill has gotten to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 saturation point where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is just not enough reverse inquiry into cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 phenomenally overpriced REITs.
Also, thanks to this market test, one will be able to recalculate what fair Debt-to-Market Value of Assets ratio is for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 majority of mall REITs. The result will likely be an dramatic rise from previously consensual ratios, presenting yet anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r data point indicative of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REITs bloated overvaluations due exclusively to short squeezes.
Sphere: Related Content
The greatest commercial real estate Kool Aid convention is currently in progress at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Waldorf-Astoria where NAREIT is holding its annual circlejerk week (oddly Zero Hedge was not invited), during which REITs try to convince ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r REITshow great cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market is, how cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 GGP bankruptcy was cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 greatest thing since sliced bread, and how rents will (all facts to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 contrary) continue to rise to infinity + 1 in perpetuity, as cap rates eventually become negative. Of course, if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y really want to continue living in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir humongous bubble, it's cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir right.
Now every now and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n, someone utters something so dialectically stupid, that my ears start bleeding - it was only fitting that this year's "Kool Aid statement of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 year" came from NAREIT itself.
Brad Case, vice president for research at NAREIT (who apparently lives in a cave and is locked into a 20 year lease agreement with exponentially accelerating rent increases), had this priceless gem of a statement:
"Real estate investment trusts in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. may raise about $582 billion by 2013 for acquisitions as competitors sell properties and values fall. Publicly traded REITs will probably accumulate about $728 billion, including debt, for purchases. REITs including Vornado Realty Trust and Simon Property Group Inc. raised $11.5 billion in offerings in April and May and that’s just cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 front edge of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 iceberg. The process that’s taking place starting right now looks very much like cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 process that we saw starting in early 1991."
Where does one even begin? Of course, while serial upgrader and totally unconflicted equity underwriter and loan redeemer (and NAREIT conference sponsor, duh) Merrill/BofA would love nothing more than to see REITs raise 25x more than what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y have issued in follow-ons already ($$$ signs dancing in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 eyes of whoever is left in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT research department at Merrill), for that to be an even remote possibility, Commercial Real Estate funds (such as Cohen and Steers) would all need to get nationalized, and Barack would have to announce that it is every man, woman and child's sworn duty to buy each and every share ever to be issued in perpetuity by such pristine and massively leveraged companies as Kimco and Duke Realty. For god's sake - if investors don't even feel like purchasing AAA-rated TALFCRE/CMBS paper at 12x leverage, who in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir right mind would keep buying infinitely diluted equity offering from trusts that dont even pay cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 mandatory cash distribution in cash anymore (why are REITs attractive again?). If investors are really so deluded and bullish, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y should just go out and buy ghost mall X directly and skip cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 middleman completely. Oh yes, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are quite a few of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se available compliments of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rising tide of upcoming bankruptcies in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 space.
For those who want to "Just Say No" to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT Kool Aid, I continue presenting data exposing what a complete fraud any statement is that CRE is due for a rebound, let alone cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 garbage statement that REITs have yet to raise half a trillion in equity (i mean come on, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are only so many shorts ML can squeeze, right, right?). Today's installment comes courtesy of Massey Knackal, who has put togecá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r a great long-term analysis of Manhattan multifamily data. I would love to get Brad Case's insights on just what this chart implies for his venerable coverage universe. Some of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most relevant charts from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 presentation (attached below)
So while cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 jokers at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Waldorf Astoria congratulate bet cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 farm that CRE savior TALF will bail cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m all out, things are getting uglier by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 minute. We wish cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m all cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 best, especially in advance of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Fed adjusting cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 TALF inclusion criteria yet again. However, no matter how you spin it, unemployment, economic contraction and lower rents which are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 new normal, will sooner or later catch up with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m. There is only so much time that inflating your numbers will buy you. Sooner or later someone will have to pay cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir rent as well... Maybe that is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 key issue that Case should have addressed instead of some waxing philosophical on some whimsical future page pulled out straight from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 2006 uber-leverage days.
Report from Massey Knackal
Publish at Scribd or explore ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rs:
Moody's out with a piece, in which it joins cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 S&P chorus (well, not technically a chorus if just one is singing) Zero Hedge wrote about earlier, in which it seems cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 two major rating agencies are now taking both REITs and associated securitization conduits to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 woodshed, and making it inevitable that Geithner adjusts cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 requirements for CMBS TALF participation. For once being a 1-10 year lagging indicator may actually be a market normalizing influence.
In cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 meantime, I present some of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 relevant leverage charts from Moody's piece titled "US REIT and REOC Review & Outlook: Declining Fundamentals Cloud Outlook for Ratings." These should probably be kept in mind as one considers Bill Ackman's "bull" case in GGP. The debt/EBITDA trends should soocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 all those who keep buying follow on after follow on offering. Come refi time, those 10% cap rates will also make sure cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir lives are a walk in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 park.
In a research piece titled "REITs Cutting Residential Rents, Setting Stage for Furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r CPI Disinflation" Goldman Sachs analysts conclude that based on recent declining rent trends from residential REITs, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 impact on price levels in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 housing market (especially in major metropolitan centers where rent are only just now starting to unravel) will get progressively adverse, but will also feed ongoing general asset deflationary pressures, and by implication, added weakness to REIT cash flow. From Goldman:
With unemployment approaching double-digit levels, housing vacancies hovering near all-time highs, and industrial capacity utilization plumbing record lows, pricing power is nowhere in sight. And if our forecast of a sluggish economic recovery is correct, pricing power is unlikely to return soon in most industries.
Disinflation seems particularly likely for rental prices given cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 large overhang of available housing. Vacancy rates in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 owner-occupied housing sector and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rental housing sector are both near all-time highs, so any “output gap” model of inflation points strongly towards disinflation in this sector. Furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rmore, rent and owners’ equivalent rent (imputed rent for owner-occupied households) make up 39% of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 core Consumer Price Index and 18% of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 core price index for personal consumption expenditures. Thus, not only does a furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r decline in rental inflation look likely, but it is near-essential in order for overall core inflation to drift down towards zero as we expect.
This brings up cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ongoing question of just why are REITs of all shapes and sizes, across all verticals (office, industrial, multi-apartment, etc), clamoring to be raising cash in order to "buy distressed properties?" If anything, SPG et al should be buying wrecking balls instead of bankrupt malls. The wave of overcapacity, coupled with rents which are only now starting to turn, will force REITs to be hit with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 double whammy of i) increased interest expense from higher cap rates once cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y discovered that absent TALF version 29938.444, any refinancing is impossible, and ii) lower rent income... all leading to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 conclusion that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 current wave of equity follow on offering will be a great benefit to all REITs... when cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y seek to satisfy 2-3 quarters of cash burn at best.
Sphere: Related Content
In his first note released in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 post Sakwa world, Craig Schmidt continues to attempt to restore confidence in retail REITs. It would, after all, seem prudent to bang clients' heads into cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir desks until cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y see cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 light at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 tunnel (oncoming bullet train?) at a time when cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 only cash, and equity value, REITs can create is by raising expensive, dilutive equity in order to repay cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 cheapest form of capital (that of secured loans previously held by Mr. Schmidt uber parent, Bank of America). This is especially true, after cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se same clients have plunked down about $20 billion in new equity in companies that at this point exist on fumes of hope, speculation and short covering. not surprisingly, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 report comes just prior to Realtors's release which indicates that Commercial Real Estate activity in Q1 fell 4.8% from Q4 of 2008 and 12.9% year over year, while vacancy rates are poised to rise to 12.1% from 9.7% last year.
While cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 title is expected, even Mr. Schmidt is at a loss to present cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT "green shoots" that would substantiate his note. Amsuingly, Schmidt quotes favorable restaurant trends to back up cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 stabilization cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365sis:
Some positive signs included Dr. Mark Zandi’s (Chief Economist, Moody’s economy.com) citing that restaurants reported stronger same store sales gains than supermarkets in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most recent period, which suggests an increase in consumer confidence. Additionally, retail trends, while still negative, have improved from 4Q08, which were so dramatically negative that retailers were behaving like “deer caught in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 headlights.”
Now that people are rushing to Nobu, maxing out cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir Centurions and hoping, very much like YRC, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y can apply for and receive TARP funding, all must be good. The ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r "solid" positive:
Of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most seriously troubled retail markets (Soucá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rn California, Florida, Phoenix and Las Vegas), cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 only market that seems to have improved somewhat is Soucá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rn California. We still hear very distressing things about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r markets.
Nothing like Californians spending with reckless abandon, concurrently with voting down Schwarzenneger's hail mary proposals to scrape up some semblance of a budget. Next stop: California's utter fiscal collapse, and Geithner fixing that problem as well, by securitizing all default credit cards through a AAA rated TALF issue. Now, as for that foreclosure moratorium ending in Cali - don't worry, TurboTaxTim has that covered as well: banks will hold those shadow homes on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir books until such time as 10% inflation has set in and debt is worthless, just in time to reflate cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next Inland Empire housing bubble. Nothing is f****d here.
Among cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bullet points presented by Schmidt, who after all has to maintain some semblance of objectivity, are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following stabiliziation zingers:
Low attendance at annual ISCS Spring Convention shows pain
Leasing with already constructed projects are a priority
Few see recovery to positive NOI until 2010 or later
Downturn accelerating bifurcation of shopping centers
Detroit sales finally succumbs to downward pressures
Asset sales still hard to come by
Greater emphasis on service tenants
Thinking outside of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 box becomes a necessary skill-set
Store closing selections may surprise outsiders
So, yes, aside from all cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se points, retail REITs are certainly on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 road to stabilization.
Lastly, and most curiously, is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 reported departure of Ross Nussbaum, yet anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r Bank Of America/ML REIT banker to go to... UBS, which just yesterday had virtually its entire REIT team poached by Bank Of America itself. Is this tango merely normal Wall Street rotations, or is it indicative of something deeper at Bank Of America. People are still scratching cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir heads over Steve Sakwa's departure.
Sphere: Related Content
Steve Sakwa, whose work product Zero Hedge has not spared its praise for in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past, has left cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 building. The "top rated" REIT analyst, who gained prominence in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past 2 months for such great work as an upgrade of virtually all companies he covers, has departed for greener, although unknown, pastures. It is quite odd that Sakwa would leave cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bank at a time when his group was generating more revenue than virtually any analyst/trading group on Wall Street.
His pastoral style will be missed, if briefly, as he will be replaced by not one, but five REIT analysts that have jumped ship at UBS and are coming to Merrill. Seeing how cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 banks has generated over $100 million in revenue from REIT underwritings since March 9, it may have even been so generous as to give cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 UBS team some very sweet guarantees.
Zero Hedge will now focus on his legacy partner, Craig Schmidt, who has been oddly quiet lately with very few companies under coverage left that could get a bump in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir price targets.
From Bloomberg:
Steve Sakwa, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 top-rated analyst of U.S. real estate investment trusts, left Bank of America Corp. and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lender hired five analysts from UBS AG.
The analysts joining Bank of America include Jeffrey Spector, who was named head of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT research team, and James Feldman and Michelle Ko, hired as senior analysts, Bank of America said today in a statement. Lindsay Schroll andAndrew Ryu join as associates. Carrie Gray, a spokeswoman for Bank of America, confirmed Sakwa’s departure in a telephone interview. “You’re getting a proven commodity that’s able to hit cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ground running quickly if that’s what you’re looking for,” said Jeffery Harte, an analyst at Sandler O’Neill & Partners LP in Chicago.
U.S. REITs including SL Green Realty Corp. and Vornado Realty Trust have raised more than $10 billion from share sales this year to pay debt and take advantage of buying opportunities as property prices fall and weaker REITs fail or are forced to sell assets. The 111-member Bloomberg REIT Index is down 13 percent so far this year and commercial property prices fell 21 percent in March from a year earlier, according to Moody’s Investors Service.
Sakwa was named cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 top analyst in Institutional Investor magazine’s “All-America Research Team.” He estimated in a December report that U.S. REITs would pay out $11 billion in dividends this year and a similar amount in 2008. That’s down from about $13 billion in 2007, according to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 National Association of Real Estate Investment Trusts in Washington. Merrill Lynch
Sakwa worked for Merrill Lynch & Co. when Bank of America, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 biggest U.S. lender by assets, bought cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 securities firm in January. Banc of America Securities-Merrill Lynch Global Research, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 unit that hired cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 UBS REIT team, has hired 12 analysts in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. and anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r 23 worldwide since January, Bank of America said in today’s statement.
Spector and his UBS team were named among cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 “runners- up” in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Institutional Investor All-America Research Team survey last year. Sakwa and his team were named cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 top analysts. The “second team” went to Citigroup Inc. and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 “third team” was Barclays Plc. Messages left at Sakwa’s Bank of America number and a private number were not immediately returned.
UBS spokeswoman Allison Chin-Leong declined to comment on why cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT group left cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 firm. UBS does plan to have coverage of REITs in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 future, Chin-Leong said.
Gray declined to comment on Sakwa’s departure beyond confirming it.
Craig Schmidt, senior U.S. REIT analyst at Banc of America Securities-Merrill Lynch since 1995, will report to Spector and remain in his current position, according to today’s Bank of America statement.
As Zero Hedge's all time favorite investment bank Merrill Lynch is all too happy to attest, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REITs have proven to be a phenomenal source of underwriting revenue. Amusingly, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REITs which face staggering near-term maturities are still unable to access cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 debt capital markets (with one or two notable exceptions), yet have raised well over $10 billion in equity to date (which cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y have used almost exclusively to pay down cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 cheapest form of capital: secured credit facilities: why?) leaving one to truly wonder just what is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 big picture here really all about (aside from ML pocketing dilution cash). So just how far down cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 road are recent equity raises going to take cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 (still) very troubled REIT space? (Why still? Redo cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 FFO calc with a 9% cap rate. Come back cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n). Answer- not all that far.
Below, I present a summary of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most notable REIT follow on offerings done in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past 2 months: as one can see cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 amount raised is staggering, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 main lead underwriter (sole or joint) by a vast margin is Merrill Lynch.
The two immediate take home messages here are that despite an average 24% dilution for REITs which have undergone cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ML Cohen and Steers treatment, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y have still outperformed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 general REIT universe in price appreciation (P/FFO) by a factor of almost 300% (8.4x to 9.6x for broad universe compared to 11.7x to 14.4x for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 diluted names). Odd you say?
And while cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chart above shows not only cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ridiculous prominence of ML in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 pancá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365on of busy little underwriters, it also demonstrates just how much capital REITs have raised to date. The reason of course is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 imminent maturity schedule for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 vast majority of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se. The chart below shows cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 2009-2011 maturity schedule for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bulk of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 major REITs split by category. One can see that based on just cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se main 15 companies, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is almost $20 billion in upcoming debt maturities over cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next 3 years, which explains why any and all REITs will take advantage of every single orchestrated market bubble from now until cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y ultimately follow in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 shoes of GGP, to sell cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 pieces of paper better known as common stock.
In ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r words, mocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r Merrill will likely not stop (and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market squeeze will likely not loosen) until cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is at least anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r $10 billion in additional dilution from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 remaining usual REIT suspects (and until ML has pocketed at least anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r $100 million in underwriting fees). Even so, I have not disclosed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 2012-onward maturities, where things really start to get interesting. But by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n, as everyone knows, we will eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r have hyperinflation, and all cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REITs' exiting debt would be payable down with one mere $1 trillion bill, or cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 S&P will be at 6.66, in eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r case current investors will long be gone, having sold to whatever hot potato holders are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most fervent believers in Jim Cramer's economic "fundamental analysis."
Filene’s Basement, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 century-old clothing chain, may seek bankruptcy protection this week, according to two people with knowledge of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 plan.
A filing may come as early as tomorrow, said cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 people, who declined to be identified because cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 information isn’t public. There are several parties interested in buying assets out of bankruptcy, one person said.
Former Filene’s Basement owner Retail Ventures Inc. said April 21 that it transferred cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 unit to Buxbaum Group, a company that appraises and liquidates assets, for no proceeds. FB II Acquisition, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Buxbaum affiliate formed to acquire Filene’s Basement, said in a statement two days later that it was reviewing “all available” options for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chain, which sells discounted designer goods.
Buxbaum, based in Agoura Hills, California, is a liquidator and appraiser of retail and wholesale inventories, and provides turnaround, expansion and ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r consulting services.
The first time FB filed for bankruptcy was in August 1999, and was bought out of chapter by Retail Ventures predecessors, owner also of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 DSW shoe chain. If Linens 'N Things is any indication, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ensuing liquidation will leave yet more strip malls with one less tenant. The company's retail locations are concentrated in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 norcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ast, and at last count had about 25 soon to be vacant storefronts... This is yet anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r "investment highlight" for Commercial Real Estate and Merrill Lynch's REIT prospectuses, which has at least anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r $30 billion left to raise before cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 squeeze is over.
Sphere: Related Content
As documented previously on Zero Hedge, concern #1 by a large margin for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 administration is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 issue of commercial real estate, and more specifically cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 disconnect between price discovery of CRE securities (especially in equities) and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir deteriorating cash flow fundamentals. Investors who have actually done cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir homework and have established directional bets on CRE valuations, have, over cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past month, been left wondering how it is possible that equity prices of REITs and ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r leveraged plays on CRE could possible be skyrocketing by over 100%, despite massive rolling dilutions and increasing fundamental weakness. Additionally, for all practical purposes, recent equity raises have been used merely to pay down secured debt financing (for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 benefit exclusively of underwriter banks). As REIT analysts at Merrill Lynch would be happy to attest, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 "improved" balance sheets, at best afford cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se companies several quarters of time, absent wholesale deleveraging (in or out of court), as declining FFO coupled with massive interest expense simply means that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se credit facilities will only end up getting drawn down again sooner racá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r than later.
In this sense cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 equity raises are merely a desperate attempt by a select few fund managers who are massively underwater on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir REIT bets, to prop up stock prices (after all cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se funds have some very concerned LPs cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y need to answer to, and as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is a monthly P&L reporting obligation, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir very viability depends on posting at least a marginal rebound for one or two months so cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y can "live" to fight anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r day). This also explains cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 reverse inquiry nature of most recent REIT equity raises: cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se are not voluntary institutional and retail investors channeling interest to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Merrill and Goldman syndicate desks: it is, in fact, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 opposite. On cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 day before an equity raise, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 head of equity syndication at Merrill will call fund XYZ and ask cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m, essentially, if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y would be willing to throw some good money after bad. The potential side effect of a forced short squeeze or, even more sinister, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 feedback loop of leveraged ETFs getting thrown into cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 equation as a price trajectory perpetuating mechanism, is hopefully not discussed, although after last week's cloak and dagger disclosure about Bernanke and Paulson illegally strongarming Ken Lewis, nothing should surprise readers anymore.
In my search for candidates of this possible reverse inquiry mechanism, I stumbled upon some interesting clues, which have lead me to reexamine some old Zero Hedge favorite names. I present some observations.
A few days ago, Cohen & Steers (CNS), possibly cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 largest publicly-traded, long-biased REIT-focused asset manager reported its First Quarter results. As expected, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 numbers were horrendous, underperforming cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 S&P500 by a vast margin. Of course, Zero Hedge readers should not be surprised by this performance: virtually cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 entire CNS portfolio is comprised of long REIT positions, which in Q1 lost over 30% of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir value (in addition to a massive drubbing in all of 2008). It is thus not surprising that CNS reported that it saw major declines in Assets Under Management, which dropped to $11.6 billion at March 31, 2009, a 23.2% decline from from $15.1 billion at December 31, 2008, and a 60% decline from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 $28.6 billion in AUM at March 31, 2008! What is very interesting is that of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 $3.5 billion reduction in AUM, a majority, or $3.4 billion, was due to asset depreciation, and only $76 million was due to net capital redemptions, a major moderation from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 $2.9 billion in redemptions year over year.
What is even more interesting, is that Cohen and Steer's institutional separate accounts (or managed accounts) stood at $5.6 billion, or nearly half of CNS's total AUM. And following up on this, and most interestingly, somehow Cohen and Steers managed to convince institutions to invest $395 million in its managed accounts, despite cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 decline in AUM for institutional separate accounts from $6.3 billion to $5.2 billion, before new capital inflows, an 18% decline. That is some truly phenomenal marketing PR. Just who cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se institutions are that have a (vested) interest in providing fresh capital to a REIT manager which demonstrates a market underperforming loss in AUM across cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 managed account class is truly very interesting and likely source of furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r much more focused investigation.
The last is an open question I will return to shortly, but in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 meantime, it makes sense to present Cohen & Steers March 31 investment commentary for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Q1 period. Most notable here is CNS's disclosure that without it, none of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 new equity raises in March (and likely April) would have been completed.
Cohen & Steers was instrumental in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se capital raisings, and was a cornerstone investor in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 offerings. We believe cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se transactions have demonstrated to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market that high-quality REITs have access to capital and can reduce cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir leverage, as needed. In our view, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se companies, along with ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rs that have strong balance sheets, will weacá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r this recession and credit cycle and remain industry leaders.
Without cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 inflow of $395 million in "institutional separate account"capital, CNS would likely have been unable not only to be a "cornerstone investor", but to participate at all in any of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se financings, which due to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir reverse inquiry nature, would thus likely never have occurred in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 first place as a seed investor is always critical in order to generate additional reverse inquiry interest. The first question a syndication desk gets when solicitation reverse inquiry interest is: "Who else is participating?" Absent a clear cut answer, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 offering dies right cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re. This makes cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 question of just where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se managed account inflows came from, all cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 more interesting.
Publish at Scribd or explore ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rs:
The innocent conclusion is that Mr Robert Steers must really believe in dollar cost averaging. Alternatively, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fact that Merrill Lynch was cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lead underwriter of virtually every single Cohen and Steers closed-end fund may potentially raise a few question marks (for our readers' convenience we have compiled some of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 relevant Cohen & Steers prospectuses here - please note cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lead underwriter in every single instance: Global Income Builder, Dividend Majors Fund, Quality Income Realty Fund, REIT and Preferred Income Fund, Premium Income Realty Fund, Total Return Realty Fund, Closed End Opportunity Fund, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 list goes on). The not so innocent conclusion is that Merrill, as Zero Hedge discussed previously, which would be very happy offload its credit exposure (via Bank Of America's key role as lead and syndication manager on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bulk of REITs secured credit facilities), with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 assistance of its equity analysts, who would upgrade cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 respective REITs from Sell to Neutral or Buy ratings as soon as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 offering was priced, may have had an ulterior motive to work with CNS, and facilitate cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir new capital generation, in order for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m to serve as lead investors on all of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 equity offerings (dilutions) that Merrill was lead underwriter on. An even more unwholesome pattern thus emerges: Merrill sells, CNS buys (using closed end funds which Merrill underwrote or new capital from "who knows where"), Merrill upgrades, REIT pays off Merrill secured loan, CNS marks profit on position as short squeeze in REIT stock is generated, and new investors put money into CNS after seeing "phenomenal" monthly or quarterly returns.
Quite interesting for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 conspiracy minded.
But that's not all. On its April 23, Q1 conference call, Cohen and Steers had some interesting observations about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 state of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT "deleveraging". CNS President Joseph Harvey had this to say about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 company's willingness to throw tons of new capital at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REITs in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recent equitization wave:
"Our approach to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se recapitalizations are to provide equity to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se companies, to provide solutions to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir balance sheet issues. Of course, you can't create 100% uncertainty. However, we believe that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 equity that we and ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rs are providing will be sufficient to get cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se companies through cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 year 2012. So we think that's a very long time horizon. We're confident that – by that time, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 equity markets, ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r capital markets, will have improved. So we're extremely excited about cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se opportunities and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 position of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se companies once we execute cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se transactions."
Looks like Mr. Harvey has not focused a lot on threat of REIT refinancings. But who cares about 3 years down cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 line, when in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 meantime you can bump up profits on a short squeeze and generate some additional investor interest in your fund (thus maintaining your biweekly paycheck).
Some more insightful disclosure from Mr. Harvey, who responds to Merrill analyst Cynthia Mayer's question of how far down cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT equitization process cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market is.
"In rough numbers – and again, this is a moving target depending on how cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 capital markets open up, but to delever cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 US REIT sector to levels that we think are sustainable, let's say it takes 40 to $50 billion of equity capital. In one-months' time, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re has been about $10 billion that's been raised. So that's a pretty significant bite out of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 apple. Now, of course, that's just cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 US. We think cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r opportunity outside of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 US.
Let me also point out that if we have seen cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lows in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se stocks and we're gaining confidence that that's cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 fact, as we think through cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next return cycle for REITs, I'd break it down into three phases. Phase one is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 re-equitisation of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 sector. There is going to be a phase two that we believe will be very dynamic and exciting from an investment perspective, and that phase is for our universe of companies to acquire assets from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 private market who has cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir own leverage issues. And we know because of what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 debt maturity schedule looks like in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 real estate industry and what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 capital structure of those assets is that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re will be fore-selling. And based on our experience through cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 early to mid-90s, we believe that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 public market will provide cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 capital to our universe of companies to take advantage of those opportunities to acquire from distressed sellers.
Zero Hedge would beg to differ that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is anything even remotely comparable between cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 current situation in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CRE market and that in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 early 1990's. But that is irrelevant: Mr. Harvey essentially is hoping that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re will be a greater fool available, to whom CNS can offload its REIT securities, ahead of what CNS believes will be a flouring period for commercial real estate beginning in 2012, which of course is contrary to what Zero Hedge and more and more market participants believe will happen, namely cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 refi crunch in 2012, which will expose CRE for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 massive sham it truly is.
Amusingly, subsequent cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 call, Cynthia Mayer, who likely is not with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 program, reiterates her Sell rating on Cohen & Steers.
Anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r last amusing point from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CRE conference call, is Harvey's response to UBS analyst Phil Wilhelm, who asks cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 logical question of what exactly is it that makes CNS comfortable that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT market has seen cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bottom, and what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365mes is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 company seeing that can support this claim. The answer leaves much to be desired:
We're really not comfortable discussing our short-term thinking on market movements and why. That's what we get paid to do for our clients. So, I'm not going to answer your question as to what gives us confidence as to why REITs have bottomed. We feel pretty confident in that, but we'll let you draw your own conclusions on that.
As I mentioned earlier, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is probably $30 billion US in equity that still needs to be raised over a couple of year period. So that's still a lot of capital relative beside cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 universe, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is over a 100 REITs, so I'd say 15 of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m have raised equity already. So cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is going to be a lot of activity. We believe that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 share prices have overshot on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 downside to discount this financial risk. So as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se balance sheet issues are solved, I know cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 stocks have performed and that's what has attracted investors to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 area. So cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is no assurance that this is going to continue if share prices rise to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 point where cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 stocks reflect cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 opportunity to recap, it's going to get tougher for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se deals to be done. But we think as long as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y're done right and we've got a very specific formula for how cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y should be done, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 market will – cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is lot of capital out cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re that can absorb this equity.
May Zero Hedge ask just what this specific formula for how deals get done is? Could it involve managed accounts, a short squeeze, and Merrill Lynch in some capacity? Inquiring minds want to know. Because, despite CNS' stern promise that things are getting better, I for one would be happy to challenge anyone from CNS's management team or cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir portfolio managers one on one or one on many, that things, in fact, are not getting better, and once cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 refi cliff hits, thing will likely get a whole lot worse. I also have cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 numbers to back my assertions. One thing is for sure: Harvey is likely correct that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is anocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r $30 billion or so in new equity raises down cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 pipeline. Zero Hedge would speculate that Merill, which is likely to be an underwriter on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bulk of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se, will easily generate $1.5 billion in equity underwriting fees (cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 customary 5%), and CNS will likely be a happy "cornerstone investor" as more and more short squeezes are sprung. Technicals will dominate as fundamentals tell each and every investor will half a brain to run for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 hills.
But cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n again, we live in a market where fundamental don't matter, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re is much more going on behind cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 scenes than is being let on. And for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most convincing example of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 later, I bring your attention to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 April 24 Q1 earnings call by Developers Diversified Realty Corp, one of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 many beneficiaries of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT short squeeze. I bring your attention to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 very end of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Q&A from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 conference call, where EVP and CIO David Oakes chimes with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following cryptic disclosure:
"And I would like to add – to chime in here too, Jim, that I was at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 real estate roundtable meeting cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r day and we spent a few hours with Ben Bernanke, and he's pretty confident that we're going to see this help program for CMBS up and running within a few weeks; and very helpful that that's going to start to create a little bit of liquidity in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CMBS market, and we're in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 queue with one of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 major investment banks to do a significant self-financing when that becomes available."
Aside from this being a blatant attempt at Reg FD breach, would this bank potentially be Merrill Lynch one would wonder? But more relevantly, just what is it that Ben Bernanke is promising managers of very troubled REIT companies such as DDR? Perhaps, once done investigating Merrill-gate and Ken Lewis, and whecá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r or not Mr. Bernanke was instrumental in putting that deal togecá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r, direct threats to Mr. Lewis' career notwithstanding, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 new York State Attorney General can take a look at just how widespread taxpayer fund misappropriation is at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 Federal Reserve level in order to buy a few quarters of breathing room for doomed REITs at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 expense of fundamentally sound investment analysis.
Sphere: Related Content
Zero Hedge has voiced its thoughts on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 matter repeatedly (to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 point where a broken record sounds outright creative) so I will present those of BCA Research instead, as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 latter has some notable conclusions on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rationality of equity investments into cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT sector.
REITs have historically been at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 top of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 yield-generating heap, but look to be in jeopardy of losing cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir appeal as reliable cash flow growth vehicles.
At first blush cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 attractiveness of REITs looks good. The dividend yield on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 S&P REITs group is almost as high as at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 relative performance bear market in 2000 (Chart 15). Piling into REITs back cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n would have generated substantial capital gains as well as an attractive running yield in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 subsequent years. But cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 differences between now and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365n are enormous.
Many REIT operators took advantage of what looked to be a permanent increase in demand and undertook a rapid facility build out. Our construction composite for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 primary REIT sectors has been growing far above-trend for several years. If cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 residential market is any guide, a prolonged building retrenchment will be needed before underlying property prices will stabilize, especially in view of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 plunge in occupancy rates.
Chart 16 highlights a number of indicators of demand. BCA’s REIT demand indicator continues to sink, consistent with a drying up in demand for commercial real estate loans (top panel, Chart 16). Vacancy rates have exploded higher in some categories. Our overall vacancy rate indicator, a composite of our REIT demand and supply indicators, shows that cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 vacancy rate composite is headed much higher (second panel, Chart 16). Property owners will have a very difficult time raising rents to existing tenants given a glut of unfilled space, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 ability to attract new tenants will be limited until overall economic activity improves significantly. The implication is that generating cash flow growth will become increasingly challenging, and some payouts are at risk of getting slashed.
Adding it up, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT sector does not offer an attractive opportunity to gain exposure to income. In fact, excess capacity argues for moving up in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 corporate capital structure towards bonds. [very critical to note for investors who just threw a ton of money down cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 follow-on equity offering chutes in several names]. Deflation risks will hurt earnings before balance sheets. Deleveraging also favors credit over stocks. Perhaps investors are already moving in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 direction of corporate bonds. Net sales of corporate bond funds have soared. In contrast, net sales of equity funds continue to sag. Retail investors appear to be looking to take advantage of juicy corporate bond yields that are already pricing in a grim financial outcome in most sectors, including REITs and utilities. The same cannot be said for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT sector in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 equity market (in relative terms).
In a nutshell - if you really want, nay need, REIT exposure, buy bonds, stay away from equity. If recent stock actions by REITs such as KIMCO and ProLogis benefit anyone, it is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 bondholders, since cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y will see benefits long before any incremental cash flows through to equity holders. Yet bonds have not had nearly comparable moves to what cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se companies' equity prices have demonstrated (30-60% upside moves in 2 weeks): in short, REIT stock are far ahead of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recovery curve, especially since even bondholders don't believe in significant upside value. Then again, if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 whole cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365sis of marginal upside purchasing on declining volume has been true for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 broader market in general and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT space in particular, once cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 real money (quants) becomes a participant in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next market move leg, watch out below. As ML pointed out, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 quants have missed cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 upmove, but one can bet cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y will not do so with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 move lower (not if but when it occurs). The only conclusion - once cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 flip occurs, and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 quants jump on board for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 reversion, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 carnage will be unprecedented.
Goldman has been really pounding cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT space. Which, of course, skeptics will say simply means cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365ir prop desk (or what is left of it) is buying REIT assets hand over fist. Or maybe cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y just really hate cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 space. Eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r way, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 main concern GS has is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 massive overhang of upcoming debt maturities (through 2011), and if cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 recent financing by SPG is any indication of what kinds of costs of capital REITs can expect, it will get ugly fast. Furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365rmore, GS believes charge-offs are set to skyrocket over cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next several years.
Additionally, GS is expecting a dramatic rise in cap rates: in cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 neighborhood of up to 500 bps:
The core of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 problem for REITs and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 entire CRE space in general is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 rate of vacancy increases across different sectors. This one would be a doozy for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 government to "intervene" in unless it decided to spill its employees out of DC and have cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365m populate New York's midtown, all cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 while paying peak-market, 2005 rents.
Lastly, Zero Hedge's approach at REIT scatter-bubble charting seems to have found fans. An moving chart from Goldman evaluating a whole lot of three-axial data.
A three-axial analysis of some of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 most prominent REIT names yields some interesting results. The chart below is a 3D scatter plot of Z spreads of REITs bonds (for this analysis bonds maturing in 2015/2016 were selected) based on today's bond market levels (Z spread is cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 CDS equivalent spread for a specific bond; as most names are trading sub 1,000 it is fair to say that convexity is not much of an issue), versus cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 company's leverage level, and juxtaposed to today's stock market capitalization of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 underlying company.
The chart above excludes outliers Prologis whose 5.625% of 2016 had a 1,577 bps Z-spread on 19.7x leverage and DDR, whose 5.5% of 2015 bonds had a 2,145 Z-spread on 10x leverage. PLD indicatively has $1.7 billion market cap while DDR is at $267 million.
If one assumes efficient markets, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 greater cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 leverage (higher on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chart) and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 greater cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 risk perceived from cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 credit side (furcá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r right on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chart), cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 worse cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 prospects for equity recovery. Yet as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chart above shows cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365re are some pretty dramatic aberrations.
I leave cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 chart for your consideration without making explicit conclusions, although will note that eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r credit or equity markets are mispricing risk substantially at many of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365se companies.
Sphere: Related Content
Zero Hedge has written much about this so no comments here. Good article from Bloomberg summarizing cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 upcoming pain. Some salient quotes:
“REITs are cheap but cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y’re going to continue to be cheap,” said Marc Halle, managing director of Prudential Real Estate Investors in Parsippany, New Jersey, whose firm manages about $32.5 billion in real estate assets. “We’re going to see increased corporate bankruptcies and continued unemployment for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next few months.”
More than a dozen retailers, including Circuit City Stores Inc. and Linens ‘n Things Inc., filed for bankruptcy protection in 2008. Store closures have hit shopping center landlords including Developers Diversified Realty Corp., whose stock fell 95 percent during cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past year to $1.89.
The dividend yield on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 retail REIT index is almost 15 percent, more than five times cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 2.88 percent yield of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 10- year Treasury note, a traditional benchmark of value. During cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 past decade, REIT yields averaged less than 2 percentage points above Treasury yields.
Retail REITs are worse off because cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365y borrowed more heavily than apartment and health care landlords, said Dean Frankel, a senior portfolio manager at Urdang Securities who helps manage about $1 billion of real estate securities.
Refinancing Risk
The real estate market has been in limbo while investors await government measures to deal with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 collapse of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 banking industry and boost an economy in its second year of recession.
Refinancing risk is driving REIT prices, said Prudential’s Halle.
“No one cares about value,” he said. “It’s about survival and making your balance sheet as strong as you can.”
REIT Simon Property Group announced results of its dividend election today, which for all practical purposes could be called anything but an "election." The final outcome is that shareholders will receive a dividend of $0.90/share consisting virtually entirely of stock (90%) and cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 balance in cash. The irony is that when queried, shareholders predominantly opted for a cash distribution (193.6 million shares, or 93%), versus those opting for shares (15.2 million, or 7%), while 22.5 million "shares" didn't care eicá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r way.
The REIT, which has roughly $773 million in cash and $18 billion in debt currently, has reason to conserve cash, as cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 deteriorating cash flow generation from its portfolio of regional malls and community shopping centers is likely being impacted very adversely as a result of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 accelerating bankruptcies among its retailer tenant base. Surprisingly, cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 company has a market cap of $8 billion, which, based on a closing share price of $34.73 and representing a 20x multiple of its consensus 2010 earnings of $1.73 (a number which could be in threat of reduction if ongoing deteriorating within cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 commercial real estate community continues), seems somewhat rich based on its growth prospects. Without doubt cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 primary factor in determining its recent share price moves is its short interest which at 24.3 million is slightly more than 10% of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 company's total stock float of 212.7 million shares.
Sphere: Related Content
The carnage in homebuilders continues. Hovnainan posted a $2.29 loss, substantially worse than cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 consensus estimate of -$1.56 after "joblessness climbed and prospective buyers waited for prices to quit falling." Paul Puryear, director of real estate research at Raymond James had some additional choice words: "A couple of builders are on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 critical list, Hovnanian being one. The No. 1 driver of household formation is job growth and job growth is negative. We need to turn that around." Lastly, owner Ara Hovnanian gave his 2 cents on cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lack of light at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 end of tunnel of 10 consecutive quarterly losses
"Given cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 lack of steps taken by cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 federal government to address housing demand, prospective home buyers are still faced with making cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 decision to buy a home against an exceedingly difficult economic backdrop. We expect demand for all homes, both new and existing, to remain far below normalized levels. While we have experienced a typical, seasonal pickup in traffic and sales since cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 middle of January, this increase is coming off of extremely low levels that have prevailed since mid-September,”
Hovnanian, which features prominently on Moody's infamous death list, was downgraded on March 6 to Caa1 from B3 with cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 following caution "Government actions will be helpful largely at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 margin liquidity will remain tight and lender behavior uncertain, and2009 will be a year of greatly reduced deliveries."
Which leads us to cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 broader real estate, both residential and commercial, space of which we think cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REIT sector is most poised for some dramatic downside surprises (one only needs to look at cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 GGP soap opera for a good idea of just how bad things really are). The only potential saving grace would be whecá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 U.S. decides cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 REITs are cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 next sector it considers too big to fail (more on this in a subsequent post). However, as we have seen with what happens to ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r sectors to which cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 government decides to provide its helping hand, this too could be a two edged sword.
Sphere: Related Content
S&P just announced it was downgrading Camden Property Trust and First Industrial, and putting nine ocá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365r REITs on downgrade review including AIV, BRE, Capital Automotive, CLP, DDR, HPT, PLD and UDR...
"Commercial real estate trends are eroding at a pace indicating that occupancy and rental declines should match cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 deep recession of cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 early 1990s. To that end, we ran a “stress test” for cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 36 companies under coverage and now expect a 25% decline in earnings in 2009/2010, far below Street growth forecasts. Moreover, we expect most companies to reduce dividends to help address debt rolls of more than $100 bn into 2012."
Punchline: $26 billion of debt comes due in 2009/2010. Even with all REIT dividends converting to 100% stock/0% Cash, this measure would satisfy at best 25% of needed cash to pay down upcoming maturities. In our opinion a massive wave of commercial REIT defaults is expected.
ZH still thinks SRS is a terrific investment vehicle as this industry unwinds, despite cá cược thể thao bet365_cách nạp tiền vào bet365_ đăng ký bet365 embedded weaknesses of a double negative ETFs (and yes we do hold a position).
